11/2021
Při vkladu nemovitosti neplátci se nabyvatel nestává automaticky plátcem DPH, jako je tomu například při převodu obchodního závodu, nebo u odštěpení majetku. Vklad může být naopak zdanitelným plněním, které umí při vložení majetku neplátci zásadně zahýbat s finančními prostředky skupiny, ať již odvedením daně na výstupu, nebo částečným vrácením již nárokovaných odpočtů. Řešením může být včasná dobrovolná registrace nabyvatele.
Při rozhodování o nepeněžitém vkladu je nutné myslet na daň z přidané hodnoty vždy, kdy byl u vkládaného hmotného majetku uplatněn odpočet. U nemovitostí se tak stává nejen při jejich výstavbě, ale i u pozdějších technických zhodnocení. Zvláště u budov postavených před mnoha desítkami let se často při vkladu zapomíná, že i u nich byl v minulosti uplatněn vkladatelem odpočet, byť třeba jen z technického zhodnocení. I jejich vklad je předmětem daně a v zákoně o DPH je označen jako dodání zboží.
Právě u nemovitostí existuje řada možností, jak jejich vklad daňově vyřešit. V situaci, kdy bude vklad předmětem daně, neboť vkladatel uplatnil v minulosti odpočet z pořízení, je nutné zjistit, zda již uplynula lhůta 10ti let pro úpravu odpočtu. Tato lhůta v zásadě přebíjí dobu 5ti let od kolaudace, po které je možné dodání nemovitosti, tedy i její vklad, osvobodit. Jen nemovitosti, u nichž uplynulo více než 10 let od uplatnění odpočtu, může vlastník vložit neplátci, aniž by to znamenalo nějakou finanční újmu, protože vklad osvobodí a z dosud uplatněných odpočtů nic nevrací. U všech ostatních vkladů nemovitosti je výhodné nejdříve nabyvatele dobrovolně zaregistrovat jako plátce, je-li to možné, a teprve poté nemovitost vložit. I u vkladu lze totiž využít ustanovení o dobrovolném zdanění v podobě přenesení daňové povinnosti, která pro vkladatele znamená, že nemusí provádět úpravu odpočtu na vstupu. Daň pak přiznává nabyvatel jen vykázáním v daňovém přiznání, pokud má plný nárok na odpočet, což znamená, že žádné DPH finančnímu úřadu neodvádí.
V některých případech dochází ke vkladu nemovitosti již ve lhůtě pěti let od její kolaudace. Tam režim přenesení daňové povinnosti využít nelze a je nutné DPH z vkladu finančnímu úřadu odvést. Jak ve svém stanovisku v rámci jednoho z koordinačních výborů uvedlo Generální finanční ředitelství (GFŘ), i když dle zákona odpovídají za splnění této povinnosti vkladatel i nabyvatel společně a nerozdílně, platí i nabyvatel daň na osobní daňový účet vkladatele. Podle GFŘ tedy není možné v rámci běžného zdanění mimo režim přenesení daňové povinnosti, aby daňovou povinnost vykázal nabyvatel a ve stejném daňovém přiznání si z vkladu uplatnil i odpočet. Daňovou povinnost v běžném režimu vždy vykazuje vkladatel, tedy i v případě, že ji fyzicky hradí nabyvatel.
Je zřejmé, že nepeněžité vklady je třeba důkladně vyhodnotit i z pohledu DPH. Nalézt optimální řešení vám kromě autora článku mohou pomoci i další zkušení kolegové z DPH týmu – Igor Pantůček a Petr Linx.