Zrušením daně z nabytí nemovitých věcí od r. 2020 se uvolnil a změnil trh realitních transakcí. Do té doby byly nákupy lukrativních nemovitostí mezi podnikateli strukturovány především jako nákup obchodních podílů či akcií v majetkových společnostech (tedy ve společnostech, které nemovitosti vlastní), tzv. share deal. Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí otevřelo prostor pro přímý nákup nemovitostí, tzv. asset deal. Pojďme shrnout výhody a nevýhody obou možností. Východiskem pro další úvahy bude situace, kdy SRO drží ve svém dlouhodobém majetku již 20 let lukrativní nemovitost (nazývejme jí Nemovitostní SRO – dále jen SRO), tuto nemovitost pronajímá, nevyvíjí žádnou jinou činnost.
SHARE DEAL daňové aspekty
Pokud by majitelem SRO byla jiná právnická osoba, tj. SRO bylo součástí holdingové struktury, pak prodávající mateřská právnická osoba velmi často (po splnění podmínek mateřská x dceřiná společnost, tedy držby alespoň 10% podílu na základním kapitálu prodávané společnosti po dobu nejméně 12 měsíců a ve vyjmenované právní formě) příjem z prodeje podílů či akcií zcela osvobozuje.
Pokud by majitel SRO byla fyzická osoba, pak budeme pro osvobození posuzovat splnění podmínek časového testu držby 3 roky akcie / 5 let obchodní podíly a nově od 1. 1. 2025 také finanční limit příjmů z tohoto druhu transakcí 40 mil. Kč ročně. Jestliže budou podmínky splněny, příjem z prodeje SRO fyzická osoba osvobodí. Zde upozorňujeme na podmínku povinného oznámení osvobozených příjmů správci daně ve lhůtě pro podání daňového přiznání za daný kalendářní rok.
A pozor, uvedené osvobození pro právnické a fyzické osoby platí pro české daňové rezidenty, u nerezidentů je potřeba ještě prověřit povinnosti v zemi jejich rezidence, podmínky smlouvy o zamezení dvojímu zdanění!
Osvobození příjmů z prodejů SRO je samozřejmě tím důvodem, proč je tento typ transakcí tak oblíbený mezi prodávajícími. Má to ale úskalí u kupujícího.
Z pohledu kupujícího (je jedno, zda jím bude právnická nebo fyzická osoba) se nemění historická (často nízká) nabývací hodnota nemovitostí (protože kupující koupil SRO a nikoliv nemovitost jako takovou), ze které se počítají daňové odpisy. Tento kupující tedy bude zdaňovat potencionálně vyšší základ daně, protože vůči dosahovaným výnosům si uplatní nižší daňové odpisy či při dalším prodeji nemovitosti nižší daňovou zůstatkovou cenu.
Proto u tohoto typu transakcí share deal bývá obvyklé, že prodávající poskytuje kupujícímu slevu z kupní ceny jako kompenzaci za nízkou daňovou zůstatkovou cenu (a tedy i nízké daňové odpisy v nabyté společnosti). Tento rozdíl se označuje jako "LCGT discount", Latent Capital Gains Tax, odložená daň z kapitálového zisku, aktuálně činí 21 % z rozdílu mezi tržní hodnotou nemovitosti při přímém prodeji a její daňovou zůstatkovou cenou. Gentlemanské rozdělení diference v kupní ceně SRO vůči vlastní nemovitosti bývá kolem 50 % LCGT.
Kupující dále přebírá od prodávajícího veškerá rizika SRO, často před nimi neuchrání ani detailně provedená právní, finanční a daňová due diligence.
ASSET DEAL daňové aspekty
Při tomto způsobu prodeje nemovitosti jako takové prodávající zdaňuje zisk (nejčastěji rozdíl mezi historickou pořizovací cenou, případně sníženou o již uplatněné daňové odpisy a prodejní cenou nemovitosti) daní z příjmů.Prodávající právnická osoba nemůže uplatnit žádné osvobození, zisk zdaňuje sazbou 21 % v rámci svého obecného základu daně.
Prodávající fyzická osoba, která nemovitost neměla ve svém obchodním majetku, může při splnění časového testu držby či dalších podmínek zákona (tato problematika by vydala na samostatný článek, proto zde nepůjdeme do detailů) uplatnit osvobození od daně. V ostatních případech zisk z prodeje zdaní v rámci svého daňového přiznání (v sazbě 15 % nebo 23 %).
Kupující může nemovitost odepisovat z plné kupní ceny. Při dalším prodeji se do daňových nákladů uplatní plná daňová zůstatková cena.
Asset deal může být proto vhodnou variantou např. při prodeji ztrátových či jinak problémových SRO. U kupujícího dojde k aplikaci pravidel nového občanského zákoníku, kdy kupující v dobré víře nabude lepší vlastnický titul než původní vlastník.
Autor: Ivan Kovář