Delší dobu odkládaná rozsáhlá novela zákona o DPH má již paragrafové znění. Plánovaná účinnost většiny novelizovaných ustanovení je od 1. ledna 2025. Jelikož oblast nemovitých věcí dozná významných změn, rádi bychom Vás na ně upozornili v předstihu.
Na úvod je nutné zmínit, že novela je na začátku své legislativní cesty. Z toho vyplývá, že může doznat jak parametrických, tak věcných změn. O všech aktualizacích budeme samozřejmě informovat.
Dále je nutné zmínit, že by ve druhé polovině roku měla být vydaná nová informace GFŘ k nemovitým věcem, která nahradí informaci vydanou k novele zákona o DPH pro rok 2016. Informace bude vyjasňovat vůli zákonodárce a uvádět praktické příklady.
Pojďme se stručně podívat na ty nejvýznamnější změny.
Nicméně se budou jednotlivé definice upřesňovat. U náležitých změn je navržená účinnost od 1. července 2025.
Stavba rodinného a bytového domu budou mít nově pro účely DPH svou vlastní definici. Opouští se tak od stavebního zákona a souvisejících předpisů.
Cílem nové úpravy bude v maximální možné míře vázat vymezení těchto staveb na zápis stavby v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN). Skutečnosti uvedené v RÚIANu budou mít přednost před skutečnostmi, které v něm vymezeny nejsou.
Je nutné dodat, že přijetím nového stavebního zákona se rozšířila kategorie rodinných domů o stavby mající třetí nadzemní podlaží ustoupené od hraniční čáry ulice alespoň o 2 metry. Tyto stavby, které podle nového stavebního zákona splňují definici rodinných domů, a které podle předchozího stavebního zákona nebyly za rodinné domy považovány, budou jedinou výjimkou z pravidla o rozhodnosti zápisu v RÚIANu.
V případě prvovýstavby, kdy stavba ještě není zapsána v RÚIANu, je nutné vyjít zejména z projektu, stavebního povolení, atd.
Dojde k úpravě definice bytového domu pro sociální bydlení. Nově bude stačit, že více než polovina podlahové plochy je tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení (byty pro bydlení do 120 m2).
V případě staveb pro smíšené účely užívání (bytový dům s nebytovými prostory), u kterých nicméně převládá využití pro sociální bydlení, se i na tyto stavby bude hledět jako by celé sloužily pro sociální bydlení.
Stavebním pozemkem pro účely DPH se nově bude rozumět pozemek, pokud na tomto pozemku lze na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezení zastavěného územní nebo rozhodnutí stavebního úřadu podle stavebního zákona umístit stavbu pevně spojenou se zemí.
Jedinou výjimkou budou situace, kdy je z objektivních okolností patrné, že pozemek, byť formálně zastavitelný, nelze zastavět stavbou pevně spojenou se zemí nebo je toto zastavění vysoce nepravděpodobné.
Samozřejmě, o stavební pozemek se bude jednat v případě vybudování nebo zpevnění příjezdové komunikace, přivedení rozvodu vody a podobně.
Zákon bude obsahovat upřesnění, že v případě dodání pozemku s nevýznamnou stavbou se k této stavbě nebude přihlížet. Pouze dodání pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a není stavebním pozemkem, lze osvobodit od daně.
Navržená účinnost se také pro změny v dodání nemovité věci posouvá na 1. červenec 2025.
Stavba se za dokončenou považuje:
Podstatnou úpravou dokončené nemovité věci se bude taková přestavba, jejímž cílem je změna jejího využití nebo podmínek jejího obývání, pokud skutečné náklady vynaložené na tuto úpravu bez daně osobou, která uskutečňuje dodání této nemovité věci, přesáhnou 30% základu daně při tomto dodání.
O podstatnou změnu se nejedná v případě pravidelné údržby bez ohledu na její hodnotu.
Tuzemský plátce nebo osoba neusazená v tuzemsku (která nebude registrovaná k DPH v ČR ani zde nebude využívat režim pro malé podniky) bude při dodání nemovitých věcí vč. pozemků, které splňují podmínky pro osvobození, moci považovat toto plnění za zdanitelné. Kupující, který je tuzemským plátcem nebo osobou registrovanou k dani v jiném členském státě EU, musí dát k tomuto zdanění souhlas.
Osoba neusazená v tuzemsku (která v ČR nebude využívat režim pro malé podniky) se může také rozhodnout považovat nájem nemovité věci tuzemskému plátci pro jeho ekonomické činnosti za zdanitelné plnění.
Tuzemský plátce se bude moci rozhodnout, že i nájem osobě registrované k dani v jiném členském státě EU pro jeho ekonomické činnost bude zdanitelným plněním.
V souvislosti se zavedením tohoto nového konceptu do zákona o DPH v roce 2011 vydalo Ministerstvo financí ČR informaci, ve které bylo deklarováno, že v případě dodání majetku tzv. „na klíč“ nebude RMVVČ použit. Tzn. dle výše uvedené Informace se RMVVČ v případě výstavby budovy/rekonstrukce budovy jedním generálním dodavatelem RMVVČ nepoužije.
Ačkoli je výše uvedená Informace stále platná, zejména v návaznosti na rozsudek Soudního dvora Evropské unie C-92/13 ze dne 10. 9. 2014 ve věci Gemeente ʼs-Hertogenbosch a rozsudek Nejvyššího správního soudu 2 Afs 232/2020 -70 ze dne 6. 9. 2021 ve věci Oblastní nemocnice Kolín bylo neuplatňování RMVVČ v případě dodání „na klíč“ prolomeno a RMVVČ byl rozšířen také o situace výstavby „na klíč“. Soudy také učinily závěr, že by se do základu daně při tzv. samododání měla promítnout i hodnota poskytnutého pozemku.
Z důvodu nepřiměřené zátěže pro plátce se tento speciální režim novelou ruší.
Dle současného znění přechodných ustanovení k tomuto zákonu však musí být výše uvedený režim využit i v případě započetí výstavby před nabytím účinnosti této novely (pravděpodobně do 31. 12. 2024) a uvedením majetku do stavu způsobilého k užívání v průběhu roku 2025.
RMVVČ by nemusel být použit pouze v případě, že by majetek, jehož výstavba započala před nabytím účinnosti novely, byl uveden do stavu způsobilého k užívání až v roce 2026.
V případě uvedení majetku do stavu způsobilého k užívání až v roce 2026 si plátce může de facto vybrat, zda využije RMVVČ, nebo opraví uplatněný plný nárok na odpočet na vstupu (sníží plný nárok na odpočet v takovém poměru, v jakém bude majetek využit pro zdanitelné účely) či neuplatní nárok na odpočet DPH vůbec.
Autor: Petr Linx
petr.linx@bdo.cz
Na úvod je nutné zmínit, že novela je na začátku své legislativní cesty. Z toho vyplývá, že může doznat jak parametrických, tak věcných změn. O všech aktualizacích budeme samozřejmě informovat.
Dále je nutné zmínit, že by ve druhé polovině roku měla být vydaná nová informace GFŘ k nemovitým věcem, která nahradí informaci vydanou k novele zákona o DPH pro rok 2016. Informace bude vyjasňovat vůli zákonodárce a uvádět praktické příklady.
Pojďme se stručně podívat na ty nejvýznamnější změny.
UPLATŇOVÁNÍ SAZEB
Při uplatňování sazeb DPH pro výstavbu sociální bydlení a stavebně-montážních prací u obytných staveb jsme zvyklí sledovat podmínky pro uplatnění snížené sazby daně. Tyto okolnosti novela měnit nebude.Nicméně se budou jednotlivé definice upřesňovat. U náležitých změn je navržená účinnost od 1. července 2025.
Stavba rodinného a bytového domu budou mít nově pro účely DPH svou vlastní definici. Opouští se tak od stavebního zákona a souvisejících předpisů.
Cílem nové úpravy bude v maximální možné míře vázat vymezení těchto staveb na zápis stavby v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN). Skutečnosti uvedené v RÚIANu budou mít přednost před skutečnostmi, které v něm vymezeny nejsou.
Je nutné dodat, že přijetím nového stavebního zákona se rozšířila kategorie rodinných domů o stavby mající třetí nadzemní podlaží ustoupené od hraniční čáry ulice alespoň o 2 metry. Tyto stavby, které podle nového stavebního zákona splňují definici rodinných domů, a které podle předchozího stavebního zákona nebyly za rodinné domy považovány, budou jedinou výjimkou z pravidla o rozhodnosti zápisu v RÚIANu.
V případě prvovýstavby, kdy stavba ještě není zapsána v RÚIANu, je nutné vyjít zejména z projektu, stavebního povolení, atd.
Dojde k úpravě definice bytového domu pro sociální bydlení. Nově bude stačit, že více než polovina podlahové plochy je tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení (byty pro bydlení do 120 m2).
V případě staveb pro smíšené účely užívání (bytový dům s nebytovými prostory), u kterých nicméně převládá využití pro sociální bydlení, se i na tyto stavby bude hledět jako by celé sloužily pro sociální bydlení.
DODÁNÍ POZEMKU
Od 1. července 2025 bychom měli používat novou definici stavebního pozemku.Stavebním pozemkem pro účely DPH se nově bude rozumět pozemek, pokud na tomto pozemku lze na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezení zastavěného územní nebo rozhodnutí stavebního úřadu podle stavebního zákona umístit stavbu pevně spojenou se zemí.
Jedinou výjimkou budou situace, kdy je z objektivních okolností patrné, že pozemek, byť formálně zastavitelný, nelze zastavět stavbou pevně spojenou se zemí nebo je toto zastavění vysoce nepravděpodobné.
Samozřejmě, o stavební pozemek se bude jednat v případě vybudování nebo zpevnění příjezdové komunikace, přivedení rozvodu vody a podobně.
Zákon bude obsahovat upřesnění, že v případě dodání pozemku s nevýznamnou stavbou se k této stavbě nebude přihlížet. Pouze dodání pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a není stavebním pozemkem, lze osvobodit od daně.
DODÁNÍ NEMOVITÉ VĚCI
Zatímco dosavadní úprava stanovuje pětiletý časový test, navržená úprava směřuje k zdanění pouze prvního dodání vybrané nemovité věci ve dvouleté lhůtě po jejím dokončení nebo po podstatné změně. I když dojde v této nové lhůtě k dalšímu dodání, toto dodání bude již osvobozené. Dodání uskutečněné po této lhůtě bude také osvobozené. Dodání nedokončené nemovité věci bude vždy podléhat dani.Navržená účinnost se také pro změny v dodání nemovité věci posouvá na 1. červenec 2025.
Stavba se za dokončenou považuje:
- dnem nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo
- dnem splnění podmínek k trvalému užívání vybrané nemovité věci, pokud se pro vybranou nemovitou věc kolaudační rozhodnutí nevydává
Podstatnou úpravou dokončené nemovité věci se bude taková přestavba, jejímž cílem je změna jejího využití nebo podmínek jejího obývání, pokud skutečné náklady vynaložené na tuto úpravu bez daně osobou, která uskutečňuje dodání této nemovité věci, přesáhnou 30% základu daně při tomto dodání.
O podstatnou změnu se nejedná v případě pravidelné údržby bez ohledu na její hodnotu.
CENA OBVYKLÁ
Od 1. ledna 2025 se cena obvyklá (pro účely odvodu DPH) musí stanovit v případě, že plátce dodává svým zaměstnancům nebo jejich osobám blízkým nemovitou věc za nižší cenu.VZTAH K OSOBÁM ZE ZAHRANIČÍ
Od 1. července 2025 se upravuje vztah pro osoby, které nemají sídlo ani stálou provozovnu v tuzemsku.Tuzemský plátce nebo osoba neusazená v tuzemsku (která nebude registrovaná k DPH v ČR ani zde nebude využívat režim pro malé podniky) bude při dodání nemovitých věcí vč. pozemků, které splňují podmínky pro osvobození, moci považovat toto plnění za zdanitelné. Kupující, který je tuzemským plátcem nebo osobou registrovanou k dani v jiném členském státě EU, musí dát k tomuto zdanění souhlas.
Osoba neusazená v tuzemsku (která v ČR nebude využívat režim pro malé podniky) se může také rozhodnout považovat nájem nemovité věci tuzemskému plátci pro jeho ekonomické činnosti za zdanitelné plnění.
Tuzemský plátce se bude moci rozhodnout, že i nájem osobě registrované k dani v jiném členském státě EU pro jeho ekonomické činnost bude zdanitelným plněním.
MAJETEK VYTVOŘENÝ VLASTNÍ ČINNOSTÍ
Režim majetku vytvořeného vlastní činností (RMVVČ) je konceptem, který byl do zákona o DPH zaveden v roce 2011, Týká se takových situací, kdy si plátce DPH nechá za pomoci třetích osob vystavit nebo zrekonstruovat dlouhodobý majetek, který je po jeho uvedení do stavu způsobilého k užívání využíván jak pro účely, z nichž nevzniká nárok na odpočet (činnosti mimo předmět DPH nebo pro činnosti osvobozené od DPH bez nároku na odpočet DPH), tak pro činnosti zdanitelné, z nichž má plátce plný nárok na odpočet DPH (tzv. smíšené užití).V souvislosti se zavedením tohoto nového konceptu do zákona o DPH v roce 2011 vydalo Ministerstvo financí ČR informaci, ve které bylo deklarováno, že v případě dodání majetku tzv. „na klíč“ nebude RMVVČ použit. Tzn. dle výše uvedené Informace se RMVVČ v případě výstavby budovy/rekonstrukce budovy jedním generálním dodavatelem RMVVČ nepoužije.
Ačkoli je výše uvedená Informace stále platná, zejména v návaznosti na rozsudek Soudního dvora Evropské unie C-92/13 ze dne 10. 9. 2014 ve věci Gemeente ʼs-Hertogenbosch a rozsudek Nejvyššího správního soudu 2 Afs 232/2020 -70 ze dne 6. 9. 2021 ve věci Oblastní nemocnice Kolín bylo neuplatňování RMVVČ v případě dodání „na klíč“ prolomeno a RMVVČ byl rozšířen také o situace výstavby „na klíč“. Soudy také učinily závěr, že by se do základu daně při tzv. samododání měla promítnout i hodnota poskytnutého pozemku.
Z důvodu nepřiměřené zátěže pro plátce se tento speciální režim novelou ruší.
Dle současného znění přechodných ustanovení k tomuto zákonu však musí být výše uvedený režim využit i v případě započetí výstavby před nabytím účinnosti této novely (pravděpodobně do 31. 12. 2024) a uvedením majetku do stavu způsobilého k užívání v průběhu roku 2025.
RMVVČ by nemusel být použit pouze v případě, že by majetek, jehož výstavba započala před nabytím účinnosti novely, byl uveden do stavu způsobilého k užívání až v roce 2026.
V případě uvedení majetku do stavu způsobilého k užívání až v roce 2026 si plátce může de facto vybrat, zda využije RMVVČ, nebo opraví uplatněný plný nárok na odpočet na vstupu (sníží plný nárok na odpočet v takovém poměru, v jakém bude majetek využit pro zdanitelné účely) či neuplatní nárok na odpočet DPH vůbec.
Autor: Petr Linx
petr.linx@bdo.cz