Níže se dočtete, že černou stavbou není pouze stavba nepovolená stavebním úřadem, ale i stavba, která je umístěna na pozemku třetí osoby bez jejího souhlasu. Podrobněji se černým stavbám budeme věnovat níže. V závěru článku pak upozorníme na to, že ke konci letošního roku přejdou na stát ty nemovité věci, které se považují za opuštěné.
Termín „černá stavba“ se zpravidla používá pro stavby, které jsou postaveny bez potřebného opatření stavebního úřadu (např. územní rozhodnutí, stavební povolení...) či jsou prováděny v rozporu s tím, co stavební úřad povolil. Nepochybujeme o tom, že jsme se všichni s nějakou černou stavbou již v minulosti setkali.
V rámci těchto černých staveb však můžeme rozlišovat dvě základní skupiny, které blíže definují, v čem vlastně spočívá nedostatek takové stavby. Zaprvé se jedná o nepovolené stavby, zadruhé o neoprávněné stavby. Ač se to na první pohled nemusí zdát, nejedná se o totožné pojmy.
Termínem nepovolená stavba označujeme takové stavby, které jsou postaveny bez opatření stavebního úřadu (např. stavební povolení), anebo ty stavby, které stavební úřad povolil, ale byly provedeny s podstatnými odchylkami od povoleného projektu. Typickými příklady jsou situace, kdy stavebník napřed postaví stavbu a teprve následně „vyřídí papíry“ či v rámci novostavby rozšíří půdorys stavby nebo přidá další patro.
Termínem neoprávněná stavba pak označujeme ty stavby, které stavebník postavil na pozemku, který není v jeho vlastnictví nebo nemá oprávnění na tomto pozemku stavět, případně takové oprávnění měl, ale následně jej pozbyl. Příkladem může být vedení inženýrských sítí napříč pozemky, které nejsou ve vlastnictví stavebníka a stavebník nemá od vlastníků těchto pozemků souhlas k uložení těchto sítí.
Výše uvedený souhlas třetích osob s umístěním stavby doporučujeme vždy provést co možná nejpřísnější, rigidní formou; například zřízením věcného břemene. Není totiž vyloučeno, že třetí osoba svůj původní souhlas s umístěním stavby odvolá, čímž se původně perfektní stavba stane (neoprávněnou) černou stavbou.
Zkráceně řečeno, zatímco termín nepovolená stavba se vztahuje k povolení stavby (stavebním úřadem), termín neoprávněná stavba se vztahuje k vlastnickým právům a právu stavět na daném pozemku.
Při posuzování, zda je nějaká stavba černá či nikoliv, musí stavební úřad obě tyto kategorie zkoumat a na obě musí být odpovězeno kladně. Hypoteticky je možné si představit situaci, že za černou bude označena také stavba, kterou stavební úřad povolil, nicméně část této stavby bude stát na cizím pozemku bez souhlasu vlastníka. Takto by tedy existovala stavba, která sice je povolená stavebním úřadem, ale není oprávněná. Proto je nutné dojít k závěru, že taková stavba je stavbou černou a stavební úřad musí nařídit její odstranění.
Dojde-li stavební úřad k závěru, že je stavba nepovolená či neoprávněná (či obojí), je povinen zahájit řízení o odstranění stavby. V rámci tohoto řízení je povinen poučit vlastníka stavby o tom, že předmětnou stavbu je možné na žádost dodatečně povolit. Dovozuje se, že stavební úřad je povinen takovou stavbu povolit, pokud vlastník stavby prokáže, že stavba:
a. není umístěna v rozporu s územně-plánovací dokumentací,
b. není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje,
c. není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem.
Dodatečné povolení černých staveb za obdobných podmínek bude umožněno i v režimu nového stavebního zákona, který nabude účinnosti 1. 7. 2023.
Častým neduhem černých staveb je také to, že není znám jejich vlastník. V tomto ohledu upozorňujeme na to, že 31. 12. 2023 uplyne lhůta, ve které mohou nedostatečně identifikovaní vlastníci staveb provést svou řádnou identifikaci a udržet si tak své vlastnictví. Zjednodušeně řečeno totiž občanský zákoník stanoví, že po
31. 12. 2023 uplyne lhůta, po které opuštěné nemovitosti připadají státu.
Že se nejedná o ojedinělý problém dokazuje statistka Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, dle které se k 1. 2. 2020 v ČR evidovalo 174 040 pozemků a 5 353 staveb s nedostatečně identifikovaným vlastníkem. U těchto nemovitostí hrozí jejich přechod na stát.
Doporučujeme tedy udělat podrobnou inventuru jak firemního, tak rodinného nemovitého majetku a případné nedostatky vbrzku řešit. Seznam nedostatečně identifikovaných vlastníků naleznete zde: https://www.uzsvm.cz/seznam-nedostatecne-identifikovanych-vlastniku.
Pochopitelně jsme vám při řešení jak černých staveb, tak nedostatečně identifikovaného vlastnictví kdykoliv rádi k dispozici.