Nachstehend lesen Sie, dass als ein Schwarzbau nicht nur ein vom Bauamt ungenehmigter Bau gilt, sondern auch solche Bauten, die sich auf dem Grundstück eines Dritten ohne seine Zustimmung befinden. Ausführlicher werden wir uns mit Schwarzbauten nachstehend beschäftigen. Am Ende des Artikels weisen wir darauf hin, dass zum Ende des Jahres die Immobilien auf den Staat übergehen, die als verlassen gelten.
Der Begriff „Schwarzbau“ wird in der Regel für Bauten benutzt, die ohne notwendige Maßnahme des Bauamtes gebaut wurden (z.B. Raumordnungsbeschluss, Baugenehmigung, ...) oder im Widerspruch dazu errichtet wurden, was vom Bauamt genehmigt wurde. Wir zweifeln nicht daran, dass wir uns alle schon mit einem Schwarzbau in der Vergangenheit befassten.
Im Rahmen dieser Schwarzbauten können wir zwei Grundgruppen unterscheiden, die näher definieren, worin eigentlich der Mangel so eines Baues besteht. Erstens handelt es sich um nicht genehmigte Bauten, zweitens um nicht befugte Bauten. Auch wenn es auf den ersten Blick nicht klar erscheinen muss, handelt es sich nicht um identische Begriffe.
Mit dem Begriff ungenehmigte Bauten werden solche Bauten bezeichnet, die ohne Einwilligung des Bauamtes (z. B. Baugenehmigung) errichtet wurden, oder das Bauamt den Bau genehmigte, aber der Bau mit wesentlichen Abweichungen von dem genehmigten Bauprojekt errichtet wurde. Typische Beispiele sind Fälle, in denen der Bauherr vorher einen Bau errichtet und erst nachfolgend „Papierkram erledigt“ oder im Rahmen eines Neubaus den Grundriss des Baus erweiterte oder aufstockt.
Mit dem Termin unbefugter Bau werden dann die Bauten bezeichnet, die ein Bauherr auf einem Grundstück errichtete, das nicht sein Eigentum ist oder er keine Berechtigung hat auf diesem Grundstück zu bauen, bzw. er hatte so eine Berechtigung, aber sie erlosch nachfolgend. Als ein Beispiel können unterirdische Versorgungsleitungen quer über Grundstücke genannt werden, die nicht Eigentum des Bauherrn sind, und der Bauherr von den Eigentümern dieser Grundstücke keine Zustimmung der Verlegung dieser Leitungen hat.
Die o. a. Zustimmung von Dritten für eine Bauerrichtung empfehlen wir stets in einer möglichst strengen, rigiden Form; z.B. Errichtung einer dinglichen Last zu sichern. Es ist nämlich nicht ausgeschlossen, dass Dritte ihre ursprüngliche Zustimmung der Bauerrichtung widerrufen, wodurch ein ursprünglich perfekter Bau zum (unbefugten) Schwarzbau wird.
Kurz gesagt, während der Begriff ungenehmigter Bau sich auf Baugenehmigung (vom Bauamt), bezieht, bezieht sich der Begriff unbefugter Bau auf Eigentümerrechte und auf das Recht auf dem jeweiligen Grundstück Bauverrichtungen vorzunehmen.
Bei der Beurteilung, ob ein Bau ein Schwarzbau ist oder nicht, muss das Bauamt beide dieser Kategorien prüfen, und auf beide muss positiv geantwortet werden. Hypothetisch ist es möglich sich die Lage so vorzustellen, dass als ein Schwarzbau auch so ein Bau bezeichnet wird, den das Bauamt genehmigte, allerdings wird ein Teil dieses Baus auf einem fremden Grundstück ohne Zustimmung des Eigentümers stehen. So auch ein Bau, der zwar vom Bauamt genehmigt ist, aber nicht befugt ist. Daher ist es nötig zum Schluss zu kommen, dass so ein Bau ein Schwarzbau ist und das Bauamt dessen Entfernung anordnen muss.
Kommt das Bauamt zum Schluss, dass der Bau nicht genehmigt oder nicht befugt ist (oder beides), ist es verpflichtet das Verfahren über die Bauentfernung einzuleiten. Im Rahmen dieses Verfahrens ist das Bauamt verpflichtet den Baueigentümer darüber zu belehren, dass es möglich ist den gegenständlichen Bau auf Antrag nachträglich zu genehmigen. Es wird abgeleitet, dass das Bauamt verpflichtet ist, so ein Bau zu genehmigen, sofern der Baueigentümer nachweist, dass der Bau:
a. nicht im Widerspruch zur Raumordnungsplandokumentation steht,
b. nicht auf dem Grundstück errichtet wird oder wurde, auf dem es eine Sonderrechtsvorschrift verbietet oder beschränkt,
c. nicht im Widerspruch zu allgemeinen Anforderungen oder dem durch eine Sonderrechtsvorschrift geschütztes öffentliche Interesse steht.
Die nachträgliche Genehmigung der Schwarzbauten unter anderen Bedingungen wird auch nach dem neuen Baugesetz ermöglicht, das zum 01.07.2023 in Kraft tritt.
Ein häufiger Mangel von Schwarzbauten ist auch das, dass deren Eigentümer unbekannt sind. In dieser Sicht machen wird darauf aufmerksam, dass am 31.12.2023 die Frist abläuft, binnen der nicht hinreichend identifizierte Baueigentümer sich ordnungsgemäß identifizieren können und sich so das Eigentum sichern.
Vereinfacht gesagt, legt das Bürgerliche Gesetzbuch fest, dass nach dem 31.12.2023 die Frist abläuft, nach der die verlassenen Immobilien an den Staat fallen.
Dass es sich um kein vereinzeltes Problem handelt, beweist die Statistik des Amtes für die Vertretung des Staats in Vermögenssachen, laut der zum 01.02.2020 in Tschechien 174 040 Grundstücke und 5 353 Bauten mit nicht hinreichend identifizierten Eigentümern erfasst wurden. Bei diesen Immobilien droht deren Übergang auf den Staat.
Wir empfehlen Ihnen daher eine ausführliche Inventur sowohl der Firmen- als auch Familienimmobilien zu machen und etwaige Mängel bald zu beseitigen. Das Verzeichnis der nicht hinreichend identifizierten Eigentümer finden Sie unter: https://www.uzsvm.cz/seznam-nedostatecne-identifikovanych-vlastniku.
Selbstverständlich stehen wir Ihnen bei der Klärung sowohl von Schwarzbauten, als auch des nicht hinreichend identifizierten Eigentums gerne zur Verfügung.