Die lange hinausgezögerte umfangreiche Novellierung des Umsatzsteuergesetzes liegt bereits im Wortlaut der einzelnen Paragraphen vor. Die meisten der geänderten Bestimmungen sollen am 1. Januar 2025 in Kraft treten. Da es im Bereich der Grundstücke zu erheblichen Änderungen kommen wird, möchten wir Sie bereits im Vorfeld darauf aufmerksam machen.
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass sich die Änderung am Anfang ihrer legislativen Entwicklung befindet. Daraus folgt, dass sie sowohl parametrische als auch inhaltliche Änderungen erfahren kann. Wir werden Sie selbstverständlich über alle Aktualisierungen auf dem Laufenden halten.
Es sollte auch erwähnt werden, dass in der zweiten Jahreshälfte eine neue GFD-Information zu Grundstücken herausgegeben werden soll, die die Information zur Änderung des Mehrwertsteuergesetzes für 2016 ersetzen wird. Die Information wird den Willen des Gesetzgebers verdeutlichen und praktische Beispiele geben.
Werfen wir einen kurzen Blick auf die wichtigsten Änderungen.
Einzelne Definitionen werden jedoch verfeinert. Für die entsprechenden Änderungen wird als Datum des Inkrafttretens der 1. Juli 2025 vorgeschlagen.
Für den Bau eines Einfamilienhauses und eines Mehrfamilienhauses gibt es nun eine eigene Definition für Mehrwertsteuerzwecke. Damit werden das Baugesetz und die damit zusammenhängenden Verordnungen ausgeklammert.
Ziel der neuen Verordnung ist es, die Definition dieser Gebäude so weit wie möglich mit der Eintragung des Gebäudes in das Basisregister für territoriale Identifizierung, Adressen und Immobilien (RÚIAN) zu verknüpfen. Die im RÚIAN aufgeführten Fakten haben Vorrang vor den dort nicht definierten Fakten.
Es muss hinzugefügt werden, dass mit der Verabschiedung des neuen Baugesetzes die Kategorie der Familienhäuser um Gebäude erweitert wurde, deren drittes Stockwerk mindestens 2 Meter von der Straßenbegrenzungslinie zurückgesetzt ist. Diese Gebäude, die der Definition von Familienhäusern nach dem neuen Baugesetz entsprechen und die nach dem früheren Baugesetz nicht als Familienhäuser galten, werden die einzige Ausnahme von der Regel über die Maßgeblichkeit der Eintragung im RÚIAN sein.
Im Falle des ersten Bauvorhabens, wenn das Gebäude noch nicht im RÚIAN registriert ist, ist es notwendig, hauptsächlich vom Projekt, der Baugenehmigung usw. auszugehen.
Die Definition eines Mehrfamilienhauses für den sozialen Wohnungsbau wird geändert. Es reicht nun aus, dass mehr als die Hälfte der Geschossfläche aus Wohnraum für den sozialen Wohnungsbau besteht (Wohnungen für den Wohnungsbau bis zu 120 m2).
Bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohngebäude mit Nichtwohngebäuden), die jedoch überwiegend für den sozialen Wohnungsbau genutzt werden, werden diese Gebäude ebenfalls so betrachtet, als ob sie ausschließlich für den sozialen Wohnungsbau genutzt würden.
Für die Zwecke der Mehrwertsteuer wird Bauland nun als Grundstück definiert, wenn auf diesem Grundstück aufgrund der von der Gemeinde ausgestellten Raumordnungsunterlagen, der Festlegung des bebauten Gebiets oder eines Beschlusses der Baubehörde nach dem Baugesetz ein fest mit dem Boden verbundenes Gebäude errichtet werden kann.
Die einzigen Ausnahmen sind Situationen, in denen sich aus objektiven Umständen ergibt, dass das Grundstück zwar formal bebaubar ist, aber nicht mit einem fest mit dem Boden verbundenen Gebäude bebaut werden kann oder eine Bebauung höchst unwahrscheinlich ist.
Natürlich wird ein Baugrundstück berücksichtigt, wenn die Zufahrtsstraße gebaut oder gepflastert wird, die Wasserversorgung hergestellt wird usw.
Das Gesetz wird eine Klarstellung enthalten, wonach Grundstücke, die mit einem unbedeutenden Gebäude bebaut sind, nicht berücksichtigt werden. Nur die Lieferung von Grundstücken, die keine funktionale Einheit mit einem fest mit dem Boden verbundenen Gebäude bilden und kein Bauland sind, kann von der Steuer befreit werden.
Das vorgeschlagene Datum des Inkrafttretens wird auch auf den 1. Juli 2025 für Änderungen bei der Lieferung von Grundstücken verschoben.
Der Bau gilt als abgeschlossen:
Als wesentliche Änderung eines fertig gestellten Grundstücks gilt eine solche Änderung, die auf eine Änderung der Nutzung oder der Nutzungsbedingungen abzielt, wenn die dem Leistungserbringer tatsächlich entstandenen steuerfreien Kosten für diese Änderung 30 % der Steuerbemessungsgrundlage für die Lieferung des Grundstücks übersteigen.
Dies ist bei regelmäßiger Wartung keine wesentliche Veränderung, unabhängig von ihrem Wert.
Ein inländischer Steuerzahler oder eine nicht in der Tschechischen Republik ansässige Person (die in der Tschechischen Republik nicht mehrwertsteuerlich registriert ist und die Regelung für Kleinunternehmen nicht in Anspruch nehmen kann) kann die Lieferung von Grundstücken, die die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erfüllen, als steuerpflichtig behandeln. Der Käufer, der ein inländischer Steuerzahler oder eine in einem anderen EU-Mitgliedstaat steuerlich registrierte Person ist, muss dieser Besteuerung zustimmen.
Eine nicht in der Tschechischen Republik ansässige Person (die nicht in den Genuss der Kleinunternehmerregelung in der Tschechischen Republik kommt) kann auch beschließen, die Vermietung von Grundstücken an einen inländischen Steuerpflichtigen für seine wirtschaftlichen Tätigkeiten als steuerpflichtige Leistung zu behandeln.
Ein inländischer Steuerpflichtiger wird entscheiden können, dass auch eine Vermietung an eine in einem anderen EU-Mitgliedstaat steuerlich registrierte Person für ihre wirtschaftlichen Tätigkeiten eine steuerpflichtige Lieferung darstellt.
Im Zusammenhang mit der Einführung dieses neuen Konzepts in das MwSt.-Gesetz im Jahr 2011 hat das Finanzministerium der Tschechischen Republik eine Information herausgegeben, in der erklärt wurde, dass die RMVVČ im Falle der Lieferung von Immobilien, die als "schlüsselfertig" bezeichnet werden, nicht angewendet wird. Das heißt, gemäß der oben genannten Information wird die RMVVČ im Falle der Errichtung eines Gebäudes/Renovierung eines Gebäudes durch einen Generalunternehmer nicht angewendet.
Obwohl die oben genannten Informationen nach wie vor gültig sind, wurde insbesondere nach dem Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union C-92/13 vom 10. September 2014 in der Rechtssache Gemeente ʼs-Hertogenbosch und dem Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts 2 Afs 232/2020 -70 vom 6. September 2021 in der Rechtssache Regionalkrankenhaus Kolín die Nichtanwendung der RMVČ im Falle der schlüsselfertigen Lieferung durchbrochen und die RMVČ auf Situationen des schlüsselfertigen Baus ausgedehnt. Die Gerichte sind auch zu dem Schluss gekommen, dass der Wert des zur Verfügung gestellten Grundstücks in die Steuerbemessungsgrundlage im Fall der sogenannten Selbstlieferung einbezogen werden sollte.
Wegen der unverhältnismäßigen Belastung der Steuerzahler wird diese Sonderregelung durch die Änderung abgeschafft.
Nach dem derzeitigen Wortlaut der Übergangsbestimmungen zu diesem Gesetz muss die oben genannte Regelung jedoch auch dann angewendet werden, wenn mit dem Bau vor Inkrafttreten der Änderung begonnen wird (wahrscheinlich bis zum 31. Dezember 2024) und die Immobilie im Laufe des Jahres 2025 in einen nutzungsfähigen Zustand versetzt wird.
Die RMVVC müsste nur dann nicht in Anspruch genommen werden, wenn die Immobilie, mit deren Bau vor Inkrafttreten der Änderung begonnen wurde, erst 2026 in einen nutzbaren Zustand versetzt wird.
Wird die Immobilie im Jahr 2026 in einen nutzungsfähigen Zustand versetzt, kann der Steuerpflichtige de facto wählen, ob er die RVTL in Anspruch nehmen oder den geltend gemachten vollen Vorsteuerabzug korrigieren (den vollen Vorsteuerabzug in dem Verhältnis kürzen, in dem die Immobilie für steuerpflichtige Zwecke genutzt wird) oder den Vorsteuerabzug überhaupt nicht geltend machen will.
Autor: Petr Linx
petr.linx@bdo.cz
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass sich die Änderung am Anfang ihrer legislativen Entwicklung befindet. Daraus folgt, dass sie sowohl parametrische als auch inhaltliche Änderungen erfahren kann. Wir werden Sie selbstverständlich über alle Aktualisierungen auf dem Laufenden halten.
Es sollte auch erwähnt werden, dass in der zweiten Jahreshälfte eine neue GFD-Information zu Grundstücken herausgegeben werden soll, die die Information zur Änderung des Mehrwertsteuergesetzes für 2016 ersetzen wird. Die Information wird den Willen des Gesetzgebers verdeutlichen und praktische Beispiele geben.
Werfen wir einen kurzen Blick auf die wichtigsten Änderungen.
ANWENDUNG DER TARIFE
Bei der Anwendung der Mehrwertsteuersätze auf den Bau von Sozialwohnungen und Bau- und Montagearbeiten für Wohngebäude sind wir es gewohnt, die Bedingungen für die Anwendung eines ermäßigten Steuersatzes zu überwachen. Die Änderung wird diese Umstände nicht ändern.Einzelne Definitionen werden jedoch verfeinert. Für die entsprechenden Änderungen wird als Datum des Inkrafttretens der 1. Juli 2025 vorgeschlagen.
Für den Bau eines Einfamilienhauses und eines Mehrfamilienhauses gibt es nun eine eigene Definition für Mehrwertsteuerzwecke. Damit werden das Baugesetz und die damit zusammenhängenden Verordnungen ausgeklammert.
Ziel der neuen Verordnung ist es, die Definition dieser Gebäude so weit wie möglich mit der Eintragung des Gebäudes in das Basisregister für territoriale Identifizierung, Adressen und Immobilien (RÚIAN) zu verknüpfen. Die im RÚIAN aufgeführten Fakten haben Vorrang vor den dort nicht definierten Fakten.
Es muss hinzugefügt werden, dass mit der Verabschiedung des neuen Baugesetzes die Kategorie der Familienhäuser um Gebäude erweitert wurde, deren drittes Stockwerk mindestens 2 Meter von der Straßenbegrenzungslinie zurückgesetzt ist. Diese Gebäude, die der Definition von Familienhäusern nach dem neuen Baugesetz entsprechen und die nach dem früheren Baugesetz nicht als Familienhäuser galten, werden die einzige Ausnahme von der Regel über die Maßgeblichkeit der Eintragung im RÚIAN sein.
Im Falle des ersten Bauvorhabens, wenn das Gebäude noch nicht im RÚIAN registriert ist, ist es notwendig, hauptsächlich vom Projekt, der Baugenehmigung usw. auszugehen.
Die Definition eines Mehrfamilienhauses für den sozialen Wohnungsbau wird geändert. Es reicht nun aus, dass mehr als die Hälfte der Geschossfläche aus Wohnraum für den sozialen Wohnungsbau besteht (Wohnungen für den Wohnungsbau bis zu 120 m2).
Bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohngebäude mit Nichtwohngebäuden), die jedoch überwiegend für den sozialen Wohnungsbau genutzt werden, werden diese Gebäude ebenfalls so betrachtet, als ob sie ausschließlich für den sozialen Wohnungsbau genutzt würden.
LIEFERUNG VON LAND
Ab dem 1. Juli 2025 sollten wir die neue Definition von Baugrundstücken verwenden.Für die Zwecke der Mehrwertsteuer wird Bauland nun als Grundstück definiert, wenn auf diesem Grundstück aufgrund der von der Gemeinde ausgestellten Raumordnungsunterlagen, der Festlegung des bebauten Gebiets oder eines Beschlusses der Baubehörde nach dem Baugesetz ein fest mit dem Boden verbundenes Gebäude errichtet werden kann.
Die einzigen Ausnahmen sind Situationen, in denen sich aus objektiven Umständen ergibt, dass das Grundstück zwar formal bebaubar ist, aber nicht mit einem fest mit dem Boden verbundenen Gebäude bebaut werden kann oder eine Bebauung höchst unwahrscheinlich ist.
Natürlich wird ein Baugrundstück berücksichtigt, wenn die Zufahrtsstraße gebaut oder gepflastert wird, die Wasserversorgung hergestellt wird usw.
Das Gesetz wird eine Klarstellung enthalten, wonach Grundstücke, die mit einem unbedeutenden Gebäude bebaut sind, nicht berücksichtigt werden. Nur die Lieferung von Grundstücken, die keine funktionale Einheit mit einem fest mit dem Boden verbundenen Gebäude bilden und kein Bauland sind, kann von der Steuer befreit werden.
LIEFERUNG VON UNBEWEGLICHEM VERMÖGEN
Während die bestehenden Rechtsvorschriften eine Fünfjahresfrist vorsehen, soll mit der vorgeschlagenen Änderung nur die erste Lieferung des ausgewählten Grundstücks innerhalb von zwei Jahren nach seiner Fertigstellung oder wesentlichen Änderung besteuert werden. Selbst wenn innerhalb dieses neuen Zeitraums eine weitere Lieferung erfolgt, ist diese bereits von der Steuer befreit. Lieferungen, die nach diesem Zeitraum erfolgen, sind ebenfalls von der Steuer befreit. Die Lieferung von unfertigen Grundstücken ist immer steuerpflichtig.Das vorgeschlagene Datum des Inkrafttretens wird auch auf den 1. Juli 2025 für Änderungen bei der Lieferung von Grundstücken verschoben.
Der Bau gilt als abgeschlossen:
- (i) am Tag des Inkrafttretens der ersten Genehmigungsentscheidung oder
- (ii) an dem Tag, an dem die Bedingungen für die dauerhafte Nutzung der ausgewählten Immobilie erfüllt sind, wenn für die ausgewählte Immobilie keine Genehmigungsentscheidung ergangen ist.
Als wesentliche Änderung eines fertig gestellten Grundstücks gilt eine solche Änderung, die auf eine Änderung der Nutzung oder der Nutzungsbedingungen abzielt, wenn die dem Leistungserbringer tatsächlich entstandenen steuerfreien Kosten für diese Änderung 30 % der Steuerbemessungsgrundlage für die Lieferung des Grundstücks übersteigen.
Dies ist bei regelmäßiger Wartung keine wesentliche Veränderung, unabhängig von ihrem Wert.
PREIS EXKLUSIV
Ab dem 1. Januar 2025 muss der Normalpreis (für MwSt.-Zwecke) ermittelt werden, wenn der Steuerpflichtige ein Grundstück zu einem niedrigeren Preis an seine Arbeitnehmer oder deren Angehörige liefert.BEZIEHUNGEN ZU MENSCHEN AUS DEM AUSLAND
Ab dem 1. Juli 2025 wird das Verhältnis für Personen, die keinen Sitz oder keine Betriebsstätte im Land haben, geregelt.Ein inländischer Steuerzahler oder eine nicht in der Tschechischen Republik ansässige Person (die in der Tschechischen Republik nicht mehrwertsteuerlich registriert ist und die Regelung für Kleinunternehmen nicht in Anspruch nehmen kann) kann die Lieferung von Grundstücken, die die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erfüllen, als steuerpflichtig behandeln. Der Käufer, der ein inländischer Steuerzahler oder eine in einem anderen EU-Mitgliedstaat steuerlich registrierte Person ist, muss dieser Besteuerung zustimmen.
Eine nicht in der Tschechischen Republik ansässige Person (die nicht in den Genuss der Kleinunternehmerregelung in der Tschechischen Republik kommt) kann auch beschließen, die Vermietung von Grundstücken an einen inländischen Steuerpflichtigen für seine wirtschaftlichen Tätigkeiten als steuerpflichtige Leistung zu behandeln.
Ein inländischer Steuerpflichtiger wird entscheiden können, dass auch eine Vermietung an eine in einem anderen EU-Mitgliedstaat steuerlich registrierte Person für ihre wirtschaftlichen Tätigkeiten eine steuerpflichtige Lieferung darstellt.
SELBST ERWIRTSCHAFTETE VERMÖGENSWERTE
Das Konzept des selbst geschaffenen Vermögens (PCPR) wurde 2011 in das Mehrwertsteuergesetz aufgenommen und bezieht sich auf Situationen, in denen der Steuerpflichtige mit Hilfe Dritter Sachanlagen gebaut oder rekonstruiert hat, die, nachdem sie in einen gebrauchsfähigen Zustand versetzt wurden, sowohl für Zwecke verwendet werden, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigen (Tätigkeiten außerhalb des Anwendungsbereichs der Mehrwertsteuer oder für von der Mehrwertsteuer befreite Tätigkeiten ohne Recht auf Vorsteuerabzug), als auch für steuerpflichtige Tätigkeiten, bei denen der Steuerpflichtige in vollem Umfang zum Vorsteuerabzug berechtigt ist (sogenannter "Vorsteuerabzug"). Gemischte Verwendung).Im Zusammenhang mit der Einführung dieses neuen Konzepts in das MwSt.-Gesetz im Jahr 2011 hat das Finanzministerium der Tschechischen Republik eine Information herausgegeben, in der erklärt wurde, dass die RMVVČ im Falle der Lieferung von Immobilien, die als "schlüsselfertig" bezeichnet werden, nicht angewendet wird. Das heißt, gemäß der oben genannten Information wird die RMVVČ im Falle der Errichtung eines Gebäudes/Renovierung eines Gebäudes durch einen Generalunternehmer nicht angewendet.
Obwohl die oben genannten Informationen nach wie vor gültig sind, wurde insbesondere nach dem Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union C-92/13 vom 10. September 2014 in der Rechtssache Gemeente ʼs-Hertogenbosch und dem Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts 2 Afs 232/2020 -70 vom 6. September 2021 in der Rechtssache Regionalkrankenhaus Kolín die Nichtanwendung der RMVČ im Falle der schlüsselfertigen Lieferung durchbrochen und die RMVČ auf Situationen des schlüsselfertigen Baus ausgedehnt. Die Gerichte sind auch zu dem Schluss gekommen, dass der Wert des zur Verfügung gestellten Grundstücks in die Steuerbemessungsgrundlage im Fall der sogenannten Selbstlieferung einbezogen werden sollte.
Wegen der unverhältnismäßigen Belastung der Steuerzahler wird diese Sonderregelung durch die Änderung abgeschafft.
Nach dem derzeitigen Wortlaut der Übergangsbestimmungen zu diesem Gesetz muss die oben genannte Regelung jedoch auch dann angewendet werden, wenn mit dem Bau vor Inkrafttreten der Änderung begonnen wird (wahrscheinlich bis zum 31. Dezember 2024) und die Immobilie im Laufe des Jahres 2025 in einen nutzungsfähigen Zustand versetzt wird.
Die RMVVC müsste nur dann nicht in Anspruch genommen werden, wenn die Immobilie, mit deren Bau vor Inkrafttreten der Änderung begonnen wurde, erst 2026 in einen nutzbaren Zustand versetzt wird.
Wird die Immobilie im Jahr 2026 in einen nutzungsfähigen Zustand versetzt, kann der Steuerpflichtige de facto wählen, ob er die RVTL in Anspruch nehmen oder den geltend gemachten vollen Vorsteuerabzug korrigieren (den vollen Vorsteuerabzug in dem Verhältnis kürzen, in dem die Immobilie für steuerpflichtige Zwecke genutzt wird) oder den Vorsteuerabzug überhaupt nicht geltend machen will.
Autor: Petr Linx
petr.linx@bdo.cz