Die Abschaffung der Grunderwerbsteuer ab 2020 hat den Markt für Immobilientransaktionen befreit und verändert. Bis dahin wurde der Kauf von lukrativen Immobilien zwischen Unternehmern hauptsächlich als Kauf von Anteilen an Immobiliengesellschaften (d. h. Gesellschaften, die Immobilien besitzen) strukturiert, dem sogenannten Share Deal. Mit der Abschaffung der Grunderwerbsteuer wurde der Weg frei für den direkten Immobilienerwerb, den so genannten Asset-Deal. Fassen wir die Vor- und Nachteile der beiden Optionen zusammen. Ausgangspunkt für die weiteren Überlegungen ist eine Situation, in der eine SRO seit 20 Jahren eine lukrative Immobilie (nennen wir sie Immobilien-SRO - im Folgenden SRO genannt) in ihrem Anlagevermögen hält, die Immobilie vermietet und keine andere Tätigkeit entwickelt.
SHARE DEAL Steuerliche Aspekte
Wenn der Eigentümer der SRO eine andere juristische Person war, d.h. die SRO war Teil einer Holdingstruktur, dann befreit die veräußernde juristische Mutterperson sehr oft (nach Erfüllung der Bedingungen von Mutter x Tochter, d.h. Halten von mindestens 10% des Aktienkapitals der zu veräußernden Gesellschaft für mindestens 12 Monate und in einer aufgezählten Rechtsform) die Einkünfte aus der Veräußerung von Aktien vollständig.
Handelt es sich bei dem Inhaber der SRO um eine natürliche Person, so wird geprüft, ob die Bedingungen der zeitlichen Prüfung des Besitzes von 3 Jahren Aktien / 5 Jahren Geschäftsanteilen für die Befreiung erfüllt sind und ab dem 1. Januar 2025 auch die finanzielle Grenze der Einkünfte aus dieser Art von Geschäften von 40 Millionen CZK. CZK pro Jahr. Wenn die Bedingungen erfüllt sind, werden die Einkünfte aus dem Verkauf der SRO für die natürliche Person steuerfrei sein. Zu beachten ist dabei die Bedingung, dass die steuerbefreiten Einkünfte den Steuerbehörden innerhalb der Frist für die Abgabe der Steuererklärung für das jeweilige Kalenderjahr gemeldet werden müssen.
Und Achtung: Die oben genannte Befreiung für juristische und natürliche Personen gilt für in der Tschechischen Republik ansässige Steuerpflichtige, für nicht in der Tschechischen Republik ansässige Personen müssen die Verpflichtungen in ihrem Wohnsitzland und die Bestimmungen des Doppelbesteuerungsabkommens geprüft werden!
Die Befreiung von Einkünften aus SRO-Verkäufen ist natürlich der Grund, warum diese Art von Transaktion bei Verkäufern so beliebt ist. Für den Käufer birgt sie jedoch Fallstricke.
Aus der Sicht des Käufers (egal ob es sich um ein Unternehmen oder eine Privatperson handelt) ändert sich der historische (oft niedrige) Anschaffungswert der Immobilie (weil der Käufer die SRO und nicht die Immobilie als solche erworben hat) nicht, woraus sich die steuerliche Abschreibung berechnet. Daher wird dieser Käufer auf einer potenziell höheren Bemessungsgrundlage besteuert, da er eine geringere steuerliche Abschreibung im Verhältnis zu den erhaltenen Erträgen bzw. einen niedrigeren steuerlich abgeschriebenen Anschaffungswert beim Wiederverkauf der Immobilie ansetzen wird.
Daher ist es bei dieser Art von Aktiengeschäften üblich, dass der Verkäufer dem Käufer einen Nachlass auf den Kaufpreis gewährt, um die geringe steuerliche Abschreibung (und damit die geringe steuerliche Abschreibung des erworbenen Unternehmens) auszugleichen. Diese Differenz wird als "LCGT-Rabatt" (Latent Capital Gains Tax) bezeichnet, eine aufgeschobene Steuer auf Kapitalgewinne, die sich derzeit auf 21 % der Differenz zwischen dem Marktwert der Immobilie bei der Veräußerung und den steuerlich abgeschriebenen Kosten beläuft. Die Differenz zwischen Kaufpreis einer SRO und der Immobilie selbst wird in der Regel zu etwa 50 % der LCGT zugerechnet.
Der Käufer übernimmt auch alle Risiken der SRO vom Verkäufer, vor denen oft nicht einmal eine detaillierte rechtliche, finanzielle und steuerliche Due Diligence schützen kann.
Steuerliche Aspekte von ASSET DEAL
Bei dieser Methode des Verkaufs der Immobilie als solche versteuert der Verkäufer den Gewinn (meist die Differenz zwischen den Anschaffungskosten, eventuell abzüglich der bereits vorgenommenen steuerlichen Abschreibung, und dem Verkaufspreis der Immobilie) über die Einkommensteuer.
Die veräußernde Gesellschaft kann keine Steuerbefreiung in Anspruch nehmen, sie versteuert den Gewinn mit 21 % als Teil ihrer allgemeinen Bemessungsgrundlage.
Der Verkäufer, eine natürliche Person, die die Immobilie nicht in ihrem Betriebsvermögen hatte, kann die Steuerbefreiung in Anspruch nehmen, wenn der Zeittest des Besitzes oder andere gesetzliche Bedingungen erfüllt sind (dieses Thema wäre ein separater Artikel, daher gehen wir hier nicht näher darauf ein). In anderen Fällen wird der Gewinn aus dem Verkauf in der Steuererklärung besteuert (mit einem Satz von oder 23 %).
Der Käufer kann die Immobilie vom vollen Kaufpreis abschreiben. Beim Wiederverkauf werden die vollen steuerlich abgeschriebenen Kosten auf den Steueraufwand angerechnet.
Der Verkauf von Vermögenswerten kann daher eine geeignete Option sein, z.B. beim Verkauf von verlustbringenden oder anderweitig in Schwierigkeiten geratenen SRO. Die Vorschriften des neuen Zivilgesetzbuches werden auf den Käufer angewandt, wenn dieser in gutem Glauben einen besseren Titel als der ursprüngliche Eigentümer erwirbt.
Autor: Ivan Kovář